«Метод бюрократа»: как бороться с уплотнительной застройкой
Уплотнительная застройка - катастрофическое бедствие российских городов, прямое порождение коррупции и деградации местного самоуправления. Хаотичная застройка внутри- и междворовых территорий и мест общего пользования не только нарушает права уже живущих в этом районе граждан, служит причиной перегрузки и без того перегруженных и изношенных коммуникаций, но и делает невозможным создание комфортной городской среды, провоцирует рост преступности и социальных конфликтов. А еще уплотнительная застройка бьет по карману граждан: рыночная стоимость уже существующего жилья в интенсивно «уплотняемом» районе всегда падает.
Как защитить свою жилую зону от планов ее «уплотнить» или, как любят выражаться чиновники, «оптимизировать использование территории»?
Часто для успешного исхода протестной кампании важно выиграть время - физически остановить стройку хотя бы на короткий период, чтобы иметь время для проведения общественного расследования.
Сегодня мы рассмотрим, как это можно сделать, побыв в шкуре общественника-«бюрократа»: требуя от застройщика разрешительные документы и внимательно проверяя их содержание.
Часто для успешного исхода протестной кампании важно выиграть время - физически остановить стройку хотя бы на короткий период, чтобы иметь время для проведения общественного расследования.
Сегодня мы рассмотрим, как это можно сделать, побыв в шкуре общественника-«бюрократа»: требуя от застройщика разрешительные документы и внимательно проверяя их содержание.
1. Проведите разведку на местности
Первое, что необходимо сделать, если вы вдруг увидели, что по соседству с вашим двором (или прямо во дворе – зачастую бывает и такое) ставят строительный забор – получить как можно больше сведений. Обойдите стройплощадку, изучите имеющиеся на ограждении строительства плакаты и объявления, запишите имеющуюся информацию, особенно контактные данные застройщика.
Застройщик (заказчик) обязан установить на границе участка строительства доступный для обозрения информационный стенд, содержащий сведения о проекте строительства, реконструкции, о мерах по благоустройству и обслуживанию прилегающей территории в период строительства, о разрешении на строительство, о заказчике и исполнителе (подрядчике) работ, о плановых сроках выполнения работ, об уполномоченных органах, куда можно подавать жалобы.
Отсутствие указанной информации – нарушение, предусмотренное Статьей 9.4 КоАП РФ. Протокол об указанном нарушении вправе составлять должностные лица органов внутренних дел (полиции) (п. 1 ч. 2 статьи 28.3 КоАП).
Застройщик (заказчик) обязан установить на границе участка строительства доступный для обозрения информационный стенд, содержащий сведения о проекте строительства, реконструкции, о мерах по благоустройству и обслуживанию прилегающей территории в период строительства, о разрешении на строительство, о заказчике и исполнителе (подрядчике) работ, о плановых сроках выполнения работ, об уполномоченных органах, куда можно подавать жалобы.
Отсутствие указанной информации – нарушение, предусмотренное Статьей 9.4 КоАП РФ. Протокол об указанном нарушении вправе составлять должностные лица органов внутренних дел (полиции) (п. 1 ч. 2 статьи 28.3 КоАП).
2. Требуйте «старшего»
Не обнаружили информационного стенда? Тогда можно попробовать обратиться к охране стройки. Представьтесь и попросите вызвать старшее должностное лицо (на любой стройплощадке такое лицо всегда должно быть). Ответы типа «главного сейчас нет» – либо вранье, либо (если это правда) – нарушение правил охраны труда, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии со Статьей 5.27 КоАП.
Вы имеете право задавать вопросы и требовать информацию о строительстве, если живете в соседнем доме. Поэтому предъявите «старшему» (прорабу, начальнику участка и т.д.) паспорт с отметкой о регистрации. Можете также сообщить, что представляете инициативную группу местных жителей и попросите его показать вам документы, на основании которых ведется строительство.
Необходимо помнить, что копии всех разрешающих документов, на основании которых ведется стройка, должны иметься на стройплощадке. Рекомендуется переснять документы на телефон и фотокамеру. Ключевые данные (название организации-застройщика или заказчика, реквизиты разрешения на строительство, основные параметры будущего объекта лучше также записать в блокнот на тот случай, если фотографии получатся размытыми и нечитаемыми).
Не обнаружили информационного стенда? Тогда можно попробовать обратиться к охране стройки. Представьтесь и попросите вызвать старшее должностное лицо (на любой стройплощадке такое лицо всегда должно быть). Ответы типа «главного сейчас нет» – либо вранье, либо (если это правда) – нарушение правил охраны труда, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии со Статьей 5.27 КоАП.
Вы имеете право задавать вопросы и требовать информацию о строительстве, если живете в соседнем доме. Поэтому предъявите «старшему» (прорабу, начальнику участка и т.д.) паспорт с отметкой о регистрации. Можете также сообщить, что представляете инициативную группу местных жителей и попросите его показать вам документы, на основании которых ведется строительство.
Необходимо помнить, что копии всех разрешающих документов, на основании которых ведется стройка, должны иметься на стройплощадке. Рекомендуется переснять документы на телефон и фотокамеру. Ключевые данные (название организации-застройщика или заказчика, реквизиты разрешения на строительство, основные параметры будущего объекта лучше также записать в блокнот на тот случай, если фотографии получатся размытыми и нечитаемыми).
Состав разрешительных документов на стройку может варьироваться в зависимости от региональных требований, но в целом он должен содержать:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- копию разрешения на строительство;
- ордер на выполнение подготовительных и земляных работ (или иной аналогичный документ);
- порубочный билет (или иной аналогичный документ, если имеет место снос зеленых насаждений).
Если с вами не хотят разговаривать или не предоставляют документы:
Не скандальте. Попробуйте дозвониться в администрацию вашего муниципалитета (обычно там бывают дежурные номера для приема звонков граждан) и потребуйте сообщить, кто и на каком основании занимается строительством (в администрации хранятся и копии всех выдаваемых там разрешительных документов - можно получить их по письменному запросу).
Если и в администрации с вами не стали общаться - вызывайте полицию по телефону дежурной части вашего УВД. Сообщите свою фамилию, адрес, телефон и скажите, что по такому-то адресу идет незаконное строительство и поэтому вы просите срочно выслать участкового или наряд сотрудников ППС.
Если и в администрации с вами не стали общаться - вызывайте полицию по телефону дежурной части вашего УВД. Сообщите свою фамилию, адрес, телефон и скажите, что по такому-то адресу идет незаконное строительство и поэтому вы просите срочно выслать участкового или наряд сотрудников ППС.
3. Контролируйте действия полиции
По прибытии сотрудников полиции спокойно, без лишних эмоций, изложите причину вызова, подчеркните, что подозреваете, что в действиях застройщика имеется самоуправство.
Просите от сотрудников полиции:
1. Составить протокол о непредоставлении вам информации о стройке (статья 5.39 КоАП) и выдать вам копию протокола (требования п.6 статьи 28.2 КоАП).
2. Самим затребовать документы на строительство, но в вашем присутствии. Право должностных лиц органов внутренних дел на осуществление контроля за установленным порядком строительства объектов предусмотрено п.1 ч.2 Статьи 28.3 КоАП.
В том случае, если строители и в присутствии полиции не смогли предоставить никаких документов, требуйте от полицейских составления протокола об административном правонарушении.
В идеальном случае, при обнаружении нарушений участковый должен без лишних указаний составить протокол сам и направить соответствующий рапорт в органы строительного надзора с просьбой организовать проверку (далее, опять же в идеале, застройщику должны вынести предписание прекратить работы на время проведения проверки).
Если участковый отказывается делать положенную работу, сообщите ему, что вы позвоните с жалобой на телефон доверия УВД, а также направите заявление в прокуратуру по факту его бездействия (есть шанс, что это поможет). Если страж правопорядка все-таки не понял ваших намерений – незамедлительно подавайте жалобы и повторно звоните в УВД с требованием повторно выслать наряд на место производства строительных работ и пресечь правонарушение.
По прибытии сотрудников полиции спокойно, без лишних эмоций, изложите причину вызова, подчеркните, что подозреваете, что в действиях застройщика имеется самоуправство.
Просите от сотрудников полиции:
1. Составить протокол о непредоставлении вам информации о стройке (статья 5.39 КоАП) и выдать вам копию протокола (требования п.6 статьи 28.2 КоАП).
2. Самим затребовать документы на строительство, но в вашем присутствии. Право должностных лиц органов внутренних дел на осуществление контроля за установленным порядком строительства объектов предусмотрено п.1 ч.2 Статьи 28.3 КоАП.
В том случае, если строители и в присутствии полиции не смогли предоставить никаких документов, требуйте от полицейских составления протокола об административном правонарушении.
В идеальном случае, при обнаружении нарушений участковый должен без лишних указаний составить протокол сам и направить соответствующий рапорт в органы строительного надзора с просьбой организовать проверку (далее, опять же в идеале, застройщику должны вынести предписание прекратить работы на время проведения проверки).
Если участковый отказывается делать положенную работу, сообщите ему, что вы позвоните с жалобой на телефон доверия УВД, а также направите заявление в прокуратуру по факту его бездействия (есть шанс, что это поможет). Если страж правопорядка все-таки не понял ваших намерений – незамедлительно подавайте жалобы и повторно звоните в УВД с требованием повторно выслать наряд на место производства строительных работ и пресечь правонарушение.
4. Обратите особое внимание на работы «нулевого цикла»
Прежде всего, обратите внимание на два документа:
1. Ордер на ведение подготовительных и земляных работ (в Москве, например, нельзя вырыть даже ямку глубиной 30 см, не имея разрешения, т.к. подобная несогласованная деятельность может повредить подземные коммуникации), где обычно указываются параметры работ «нулевого цикла». Сравните фактическую картину с тем, что написано в документе.
2. Порубочный билет с перечетной ведомостью. Если у вас во дворе вырубают или пересаживают деревья и кустарники, наличие документа, разрешающего подобные действия, – обязательно. Проверьте соответствие разрешенного к рубке фактическому количеству вырубленных деревьев, сфотографировав каждый пень. Если пни и порубочные остатки уже удалены с территории, то документально подтвердить наличие зеленых насаждений можно с помощью интернет-сервисов, дающих возможность просматривать подробные спутниковые снимки земной поверхности, - например, Google maps или Яндекс.Карты.
Прежде всего, обратите внимание на два документа:
1. Ордер на ведение подготовительных и земляных работ (в Москве, например, нельзя вырыть даже ямку глубиной 30 см, не имея разрешения, т.к. подобная несогласованная деятельность может повредить подземные коммуникации), где обычно указываются параметры работ «нулевого цикла». Сравните фактическую картину с тем, что написано в документе.
2. Порубочный билет с перечетной ведомостью. Если у вас во дворе вырубают или пересаживают деревья и кустарники, наличие документа, разрешающего подобные действия, – обязательно. Проверьте соответствие разрешенного к рубке фактическому количеству вырубленных деревьев, сфотографировав каждый пень. Если пни и порубочные остатки уже удалены с территории, то документально подтвердить наличие зеленых насаждений можно с помощью интернет-сервисов, дающих возможность просматривать подробные спутниковые снимки земной поверхности, - например, Google maps или Яндекс.Карты.
или имеются приготовления к их рубке, повреждены зеленые насаждения, немедленно обращайтесь в полицию с заявлением о преступлении, квалифицируемом ст. 260 УК РФ как незаконная порубка.
Параллельно также пишите в прокуратуру с просьбой проверить законность выдачи порубочного билета и действий муниципальных должностных лиц.
Если будет возбуждено уголовное дело, то полиция просто обязана принять меры к сохранению вещественных доказательств – в данном случае порубочных остатков. Чаще всего это можно сделать только путем полной или частичной приостановки самой стройки.
Параллельно также пишите в прокуратуру с просьбой проверить законность выдачи порубочного билета и действий муниципальных должностных лиц.
Если будет возбуждено уголовное дело, то полиция просто обязана принять меры к сохранению вещественных доказательств – в данном случае порубочных остатков. Чаще всего это можно сделать только путем полной или частичной приостановки самой стройки.
5. Разбираемся с историей проблемы
Не исключено, что выявленные вами, лежащие на поверхности нарушения - лишь верхушка айсберга. Постарайтесь реконструировать историю проекта – как он появился, почему стройка ведется именно в этом месте.
1) Разберитесь с правовой принадлежностью и статусом земельного участка, на котором ведется строительство – не исключено, что оно затрагивает границы участка вашего ТСЖ или жилищного кооператива – а это прямо нарушение прав и имущественных интересов членов жилищного объединения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ, «в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством».
А пункт 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Если у вас оформлено право долевой собственности на земельный участок, границы внесены в кадастр, вы имеете полное право требовать проведения проверок, не нарушены ли ваши права на земельный участок при формировании смежного участка и выдачи разрешения на строительства там.
Не исключено, что выявленные вами, лежащие на поверхности нарушения - лишь верхушка айсберга. Постарайтесь реконструировать историю проекта – как он появился, почему стройка ведется именно в этом месте.
1) Разберитесь с правовой принадлежностью и статусом земельного участка, на котором ведется строительство – не исключено, что оно затрагивает границы участка вашего ТСЖ или жилищного кооператива – а это прямо нарушение прав и имущественных интересов членов жилищного объединения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ, «в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством».
А пункт 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Если у вас оформлено право долевой собственности на земельный участок, границы внесены в кадастр, вы имеете полное право требовать проведения проверок, не нарушены ли ваши права на земельный участок при формировании смежного участка и выдачи разрешения на строительства там.
2) Изучите заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
В соответствии со ст.49 Градостроительного кодекса РФ предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Если вы считаете, что экспертиза была проведена неквалифицированно, необъективно или не были учтены какие-нибудь существенные факторы (например, не предусмотрены пожарные проезды или они слишком малы для маневров пожарной техники и т.п.) – жалуйтесь в прокуратуру.
Требуйте прозрачности проведения экспертизы, включения в состав комиссии по ее проведению известных вам экспертов либо представителей вашей инициативной группы.
Если вы считаете, что экспертиза была проведена неквалифицированно, необъективно или не были учтены какие-нибудь существенные факторы (например, не предусмотрены пожарные проезды или они слишком малы для маневров пожарной техники и т.п.) – жалуйтесь в прокуратуру.
Требуйте прозрачности проведения экспертизы, включения в состав комиссии по ее проведению известных вам экспертов либо представителей вашей инициативной группы.
3) Выясните, была ли соблюдена процедура проведения публичных слушаний и учета мнения населения.
В соответствии с п. 3 статьи 24 ГРК РФ подготовка и утверждение генерального плана поселения, генерального плана городского округа осуществляются с учетом результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
Публичные слушания также требуется проводить в том случае, если меняется территориальное зонирование (к примеру, раньше была рекреационная зона, а потом ее часть перевели в зону жилищного строительства), при отступлении от действующих градостроительных регламентов (к примеру, если строится высотное здание в зоне, где такое строительство не предусматривается) и т.п.
В соответствии с п. 3 статьи 24 ГРК РФ подготовка и утверждение генерального плана поселения, генерального плана городского округа осуществляются с учетом результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
Публичные слушания также требуется проводить в том случае, если меняется территориальное зонирование (к примеру, раньше была рекреационная зона, а потом ее часть перевели в зону жилищного строительства), при отступлении от действующих градостроительных регламентов (к примеру, если строится высотное здание в зоне, где такое строительство не предусматривается) и т.п.
6. Не дожидайтесь вреда вашему имуществу, правам и законным интересам
Если у вас есть уверенность, что строительство здания на прилегающей территории создаст угрозу вашему жилищу, ухудшит экологическую и санитарно-эпидемиологическую обстановку (к примеру, возле дома построят угольную котельную), вы можете воспользоваться нормами ст. 1065 Гражданского кодекса РФ, которые выполняют превентивную (предупредительную) функцию, обеспечивая охрану прав и интересов граждан и организаций.
Пресечение деятельности, создающей угрозу нарушения чужого права, согласно ст. 12 ГК РФ – законный способ защиты гражданских прав. Возможность наступления в будущем вредоносного результата признается достаточным основанием для обращения в суд с иском о запрете деятельности, создающей подобную опасность.
Сторонами в деле выступают потенциальный причинитель вреда, деятельность которого содержит потенциальную опасность, и потенциальный потерпевший, которому может быть причинен вред. Бремя доказывания возможности причинения вреда и необходимости запретить ту или иную деятельность лежит на лице, обратившемся в суд, т.е. на истце, и если вы считаете, что имеете и можете предъявить достаточно доказательств того, что строительство приведет к тем или иным негативным последствиям – идите в суд.
Доказать потенциальную угрозу – дело непростое. Чтобы убедить суд в такой угрозе, необходимо представить доказательства нарушения норм и правил безопасности, которое способно привести к аварии или инциденту с негативными последствиями. Сбор таких доказательств частным лицами, в первую очередь гражданами или общественными объединениями, представляется проблематичным ввиду отсутствия открытого доступа на такие объекты. Реально эти лица могут представить лишь косвенные доказательства, полученные техническим путем за пределами территории объекта.
Поэтому привлекайте для сбора доказательств органы государственной власти и местного самоуправления – любой письменный ответ, в котором будут содержаться выводы и заключения о потенциальной опасности возводимого объекта, могут использоваться в качестве документальных доказательств. Такими же доказательствами могут быть заключения независимых проектных организаций, научно-исследовательских институтов и пр. При необходимости суд может назначить судебно-техническую экспертизу или привлечь к участию в процессе в качестве свидетелей специалистов того или иного профиля.
Сторонами в деле выступают потенциальный причинитель вреда, деятельность которого содержит потенциальную опасность, и потенциальный потерпевший, которому может быть причинен вред. Бремя доказывания возможности причинения вреда и необходимости запретить ту или иную деятельность лежит на лице, обратившемся в суд, т.е. на истце, и если вы считаете, что имеете и можете предъявить достаточно доказательств того, что строительство приведет к тем или иным негативным последствиям – идите в суд.
Доказать потенциальную угрозу – дело непростое. Чтобы убедить суд в такой угрозе, необходимо представить доказательства нарушения норм и правил безопасности, которое способно привести к аварии или инциденту с негативными последствиями. Сбор таких доказательств частным лицами, в первую очередь гражданами или общественными объединениями, представляется проблематичным ввиду отсутствия открытого доступа на такие объекты. Реально эти лица могут представить лишь косвенные доказательства, полученные техническим путем за пределами территории объекта.
Поэтому привлекайте для сбора доказательств органы государственной власти и местного самоуправления – любой письменный ответ, в котором будут содержаться выводы и заключения о потенциальной опасности возводимого объекта, могут использоваться в качестве документальных доказательств. Такими же доказательствами могут быть заключения независимых проектных организаций, научно-исследовательских институтов и пр. При необходимости суд может назначить судебно-техническую экспертизу или привлечь к участию в процессе в качестве свидетелей специалистов того или иного профиля.
Автор инструкции:
ДМИТРИЙ ШЕВЧЕНКО, заместитель координатора «Экологической Вахты по Северному Кавказу»
ДМИТРИЙ ШЕВЧЕНКО, заместитель координатора «Экологической Вахты по Северному Кавказу»
Дмитрий Шевченко
